Was eine Sanierung
wirklich kostet.

Der Quadratmeterpreis ist eine Auskunft, keine Offerte

Die verbreitetste Frage lautet: Was kostet der Quadratmeter? Die ehrlichste Antwort darauf ist eine Spanne, und sie ist unangenehm breit. In unseren Projekten liegt eine vollständige Innensanierung zwischen 1'800 und 3'400 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Unterschied zwischen den beiden Enden ist selten der Geschmack der Bauherrschaft, er steckt fast immer in der Haustechnik und im Zustand der Substanz.

Ein Haus von 1965 mit intakten Leitungen und geradem Boden landet am unteren Ende. Ein Haus von 1908 mit Bleirohren, einem Kamin ohne Zug und einer Decke, die sich über hundert Jahre um vier Zentimeter gesenkt hat, landet oben. Beide sehen von aussen gleich sanierungsbedürftig aus.

Die drei Posten, die vergessen gehen

Wenn eine Sanierung teurer wird als geplant, liegt das in unserer Erfahrung fast nie an teureren Materialien. Es liegt an diesen drei Positionen, die in der ersten Kalkulation schlicht fehlen.

1. Die Zeit zwischen Kauf und Baubeginn

Zwischen der Beurkundung und dem ersten Handwerker vergehen bei uns im Schnitt vier bis sieben Monate. Baugesuch, Einsprachefrist, Submission, Lieferfristen. In dieser Zeit läuft die Hypothek, laufen die Versicherungen, läuft die Grundsteuer und es kommt kein Franken Miete herein. Bei einem Objekt von 1,2 Millionen sind das schnell 25'000 Franken, die niemand als Baukosten wahrnimmt.

2. Was hinter der Wand steckt

Man kann eine Liegenschaft noch so sorgfältig prüfen: Was in der Wand ist, sieht man erst, wenn die Wand offen ist. Asbest in Klebstoffen unter dem Bodenbelag, ein Unterzug, den jemand in den Siebzigern durchsägt hat, ein Kamin, der nie fachgerecht stillgelegt wurde. Wir rechnen deshalb grundsätzlich mit einer Reserve von 12 Prozent auf die Bausumme. Bei Objekten vor 1920 mit 15 Prozent.

In neunzehn von vierundzwanzig Projekten haben wir diese Reserve gebraucht. In fünf nicht, die haben dann die Überraschungen der anderen mitfinanziert.

3. Die Baunebenkosten

Gerüst, Baustrom, Bauwasser, Entsorgung, Mulden, Baureinigung, Bauversicherung, Vermessung: einzeln unscheinbar, zusammen regelmässig 6 bis 9 Prozent der Bausumme. Die Entsorgung ist dabei der Posten, der am stärksten schwankt. Ein Haus, in dem vierzig Jahre lang niemand etwas weggeworfen hat, kostet allein an Mulden fünfstellig.

Wir haben aufgehört, die günstigste Offerte zu nehmen. Die günstigste Offerte ist meistens die, in der am meisten fehlt.

Woran sich sparen lässt und woran nicht

Es gibt zwei Arten von Sparen. Die eine verschiebt Kosten in die Zukunft, die andere vermeidet sie. Wir versuchen, nur die zweite Art zu machen.

• Sinnvoll: Bestehende Böden abschleifen statt ersetzen. Ein Eichenparkett von 1908 ist besser als alles, was man heute in dieser Preisklasse kaufen kann, es braucht nur zwei Tage Schleifarbeit.
• Sinnvoll: Grundrisse lassen, wo sie sind. Jede versetzte Wand zieht Elektro, Sanitär und oft die Statik nach sich. Ein Durchbruch kostet selten unter 8'000 Franken, wenn man ihn ehrlich rechnet.
• Teuer erkauft: An der Haustechnik sparen. Elektroleitungen liegen vierzig Jahre in der Wand. Sie nachträglich zu ersetzen kostet ein Vielfaches, weil die frisch gestrichene Wand wieder aufgeht.
• Teuer erkauft: Die Fenster erneuern, ohne die Lüftung zu lösen. Dichte Fenster ohne Lüftungskonzept sind der zuverlässigste Weg zu Schimmel in der Fensterlaibung, ein Problem, das vorher nicht existierte.

Unsere Faustregel

Wir rechnen jedes Projekt zweimal: einmal mit den Zahlen aus den Offerten und einmal mit einem Zuschlag von 12 Prozent Reserve, 7 Prozent Baunebenkosten und den vollen Finanzierungskosten für sieben Monate Leerstand. Wenn ein Projekt in der zweiten Rechnung nicht mehr aufgeht, kaufen wir es nicht. Das ist der häufigste Grund, weshalb wir absagen, häufiger als ein zu hoher Kaufpreis.