Vier Sätze,
die im Vertrag fehlen.

Vorab: Was die Beurkundung leistet und was nicht

Nach Art. 216 OR bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück der öffentlichen Beurkundung. Die Urkundsperson prüft die Identität der Parteien, klärt über die Tragweite auf und stellt sicher, dass der Vertrag formell korrekt ist. Sie prüft aber nicht, ob der Preis angemessen ist, ob das Dach dicht ist oder ob die Klauseln ausgewogen sind. Das bleibt Ihre Aufgabe.

Deshalb die wichtigste Regel: Lassen Sie sich den Entwurf zuschicken und nehmen Sie sich Zeit. Wir geben Verkäuferinnen und Verkäufern grundsätzlich mindestens zehn Tage und finden es ein schlechtes Zeichen, wenn eine Gegenpartei das nicht tut.

1. Die Freizeichnungsklausel

Fast jeder Vertrag über eine ältere Liegenschaft enthält einen Satz wie: „Jede Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel wird wegbedungen.“ Das ist zulässig und bei Altbauten auch sachlich richtig, niemand kann für ein Haus von 1908 garantieren, dass nirgends etwas ist.

Wichtig ist die Grenze: Nach Art. 199 OR ist eine Freizeichnung ungültig, wenn die Verkäuferschaft einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Wer weiss, dass der Keller bei jedem Starkregen unter Wasser steht, und das nicht sagt, kann sich nicht auf die Klausel berufen. Genau deshalb lohnt sich der nächste Punkt.

2. Die Zusicherungen, das eigentliche Werkzeug

Der wirksamste Teil eines Kaufvertrags sind nicht die Ausschlüsse, sondern die ausdrücklichen Zusicherungen. Ein Satz wie „Der Verkäuferin sind keine Wasserschäden im Untergeschoss der letzten zehn Jahre bekannt“ kostet nichts, verlagert aber die Verantwortung dorthin, wo das Wissen liegt. Wir lassen uns typischerweise zusichern:

• keine bekannten Schadstoffe (Asbest, PCB, Bleileitungen)
• keine hängigen oder angedrohten Verfahren, keine Baumängelstreitigkeiten
• keine mündlichen Nebenabreden mit Mieterschaften
• keine altrechtlichen Dienstbarkeiten ausserhalb des Grundbuchauszugs
• Vollständigkeit der übergebenen Unterlagen

Was jemand nicht zusichern will, ist meistens genau das, was man vorher genauer anschauen sollte.

3. Nutzen und Gefahr, der unscheinbare Stichtag

Der Vertrag legt fest, wann Nutzen und Gefahr übergehen: ab wann also die Mietzinse der Käuferschaft zustehen und ab wann sie das Risiko für Schäden trägt. Dieser Termin fällt nicht zwingend mit der Beurkundung oder dem Grundbucheintrag zusammen.

Prüfen Sie, dass dazu passend geregelt ist: die Abrechnung der Nebenkosten per Stichtag, die Übergabe der Mietzinsdepots nach Art. 257e OR, die Versicherungspolicen und die Verlegung der Grundstückgewinnsteuer, für die in mehreren Kantonen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück besteht, das trifft im Ernstfall die Käuferschaft, nicht die Verkäuferschaft.

4. Was mit den Mietverhältnissen geschieht

Nach Art. 261 OR gehen bestehende Mietverträge beim Verkauf auf die neue Eigentümerschaft über, „Kauf bricht Miete nicht“. Das Gesetz erlaubt der Käuferschaft zwar eine Kündigung bei dringendem Eigenbedarf, mit gesetzlicher Frist. Die Mieterschaft kann dagegen aber Erstreckung verlangen, und die Gerichte sind zurückhaltend.

Für die Verkäuferschaft heisst das: Sie können im Vertrag festhalten lassen, wie mit den Mietverhältnissen umgegangen wird. Wir schreiben in unsere Verträge hinein, dass wir wegen des Eigentümerwechsels nicht kündigen und dass wir, wo eine Totalsanierung eine Kündigung unumgänglich macht, Ersatzwohnraum aus dem eigenen Bestand anbieten und die Umzugskosten übernehmen. Das ist keine gesetzliche Pflicht. Es macht die Gespräche nur wesentlich einfacher.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Er gehört ausserdem zu einer Portfolio-Demonstration: Die beschriebene Firma gibt es nicht.